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人大附中亦庄校区规划方案出炉和悦华锦没有

来源: 2018年11月24日

人大附中亦庄校区规划方案出炉!和悦华锦,没有地铁,不捆绑学区,谢绝屌丝,这个楼盘凭什么红啊?

今天,首先谈谈和悦华锦的投资价值,绝对实话实说,仅供投资决策参考。

和悦华锦

亦庄最具自住品质的限价商品房

6月,人大附中亦庄校区规划方案最终确定,以产业聚集和低密居住著称的亦庄,缺乏高质量公立教育配套的历史终结了;

20年来,教育短板是中产阶级在亦庄生活的最大痛点,曾经来自于国贸和金融街的最早进入亦庄生活的金领,为了孩子的教育一度逃离,奔向了东城西城及海淀,要么换房、要么租房蜗居。

如今,有着海淀教育基因的人大附中的引入,无疑对于亦庄的人民是最大的利好;而直接带来的是,全北京对教育地产为主题的亦庄房地产项目的高度关注。

【1】

人大附中,幼升小就近划片入学绝不可能

北京教育均衡性改革趋势下

会形成“企业优先,全区摇号”的亦庄特色模式吗?

2017年10月30日,北京市大兴区人民政府、北京经济技术开发区管理委员会、中国人民大学附属中学三方正式签约,确定联合创办人大附中北京经济技术开发区实验学校。

人大附中北京经济技术开发区实验学校规划用地位于开发区河西区,为12年建制的公立学校,规划为96班制,包括48 班小学和48 班完全中学(初中24个班,高中24 个班)。学校由大兴区政府和开发区管委会全额出资,按照人大附中高水平、特色化办学标准建设。

对于人大附中的教育水准以及高考升学率,毋庸置疑;而对于入学资格的确定,成为了亦庄人民最为关注的问题,随着学校的建设,具体的招生对象和入学方式也会很快明确下来。

人大附中是政府全额出资建设,建设用地也是独立的,并不附属于任何开发商建设的项目;

因此,人大附中也将是服务于亦庄全区的教育配套,关于幼升小,应该不会采取划片入学方式;

那么,是否会形成“企业优先,全区摇号”的亦庄模式?

在北京新的教育公平改革方案中,就近入校和单校划片将逐步取消,随之而来的是多校划片电脑派位方式,亦庄没有历史包袱,最具备成为教育改革的试点,这和开发区试点,有着异曲同工之妙。

亦庄是以高新技术产业为核心,至今为止,也是北京唯一一个具有规模性、经济性和可持续性的国际级开发新区;区内集中了大量的世界500强的公司,也不乏京东、小米等国内知名企业。

企业的聚集,带来了人口的聚集;优先保证企业员工子女享受高水平教育,是顺利成章的事情。

而教育资源是有限的,为了保证公平性,那么,全区摇号成为了人大附中幼升小入学最大可能采取的方式。

因此,在与人大附中一路之隔的金茂府、和悦华锦的宣传中,强调的都是“人大附中旁“而不是”人大附中学区房“,给购房者留下了巨大的想象空间。

在上一轮的房价暴涨中,学区房成为了罪魁祸首;而房地产项目不再捆绑学区附加值后,投资人大附中校区旁边住宅项目,还有多大价值?

【2】

“公园+教育+医疗”

千万级总价的金茂府标定河西区高端居住价值属性

一路之隔人大附中,学区房租金未来大涨

人大附中位于亦庄河西生活板块,南海子公园西南侧;此居住板块四至范围如下:东至博兴路,南至六环路,西至南海子公园,北至凉水河。

河西板块,原本教育资源就是亦庄最为密集的区域;已经建设完成的公立学校包括亦庄五幼、亦庄实验小学、十一中学等;私立学校包括中芯小学、耀华国际学校等;人大附中选址建设,更是在教育资源方面锦上添花。

河西板块,第二个特点就是公园多,南海子公园、水库公园,三海子东路市政公园,凉水河滨河公园,以及散布在区域内的若干社区市政公园;

河西板块的商业配套以社区型商业为主,基本能够满足生活基本需求,算不上繁华,大型的商超以及餐饮还是要依靠河东亦庄核心区,区域的开发接近尾声,会有所改善;但整体判断不会形成大型商业居住中心的格局。

而医疗配套方面,除了区域内的东方中医员外,还有距离5公里的同仁医院。

经过长达十年的发展,区域内汇聚了很多知名开发商的居住项目,主要包括商品房万科金域东郡、金茂府、海梓府;限价商品房悦华锦;共有产权房博大新元项目。

除限价商品项目和共有产权项目外,其他项目已经售罄或处于尾盘去化阶段,而区域价格方面,商品房项目在元/平方米,总价在万元;限价商品房销售价格在52695元/平米,总价在万元之间;共有产权项目销售价格约30000元/平米,总价约300万元。

可见,河西板块将形成一个刚需+首改+二改的房地产供应格局,同时,价格结构也显得非常平衡,完全贯彻了国家关于房住不炒的调控政策的宗旨。

综上所述,亦庄河西板块在亦庄范畴内,属于一个拥有“教育+医疗+公园”三大要素的纯粹生活居住区,同时房价处于稳定和理性的状态;

对于区域内唯一限价商品房项目和悦华锦而言,主打教育牌和公园牌,是对区域价值的真实兑现;项目与人大附中一路之隔的位置优势,虽然未来无法保证业主子女100%入学,但是未来社区入住后房屋出租收益是非常有保障的,将有望形成亦庄区域学区租金高地。

在政府宏观调控的前提下,投资房地产,短期看租金;中期看人口;长期看房价;

显然亦庄河西区的项目是具备短期租金见涨,中期人口聚集,长期房价看涨的区域;因此,即使学区不再捆绑房产,考虑投资具有优质学校资源的项目,也是最为睿智的选择。

然而,不可回避的是,亦庄河西生活区缺失途经的地铁;缺乏方便链接城市的公共交通,势必会屏蔽掉一部分内城外溢型的首置刚需客户,这也是该区域以地缘改善型和城市外溢改善型客户为主的重要原因。

“和悦华锦没有地铁,而且永远不会有地铁“,显然已经成为了地铁就在社区门口的竞品项目的销售员引导客户的重要话术,而且此话不假;

腹地缺失地铁配套,成为了严重依赖公共交通出行的首置刚需客户犹豫不决的重要因素。

在地铁已经成为刚需盘标配的情况下,在90/70的限制下,和悦华锦能否吸引城市外溢刚需客户的进入?或者另辟蹊径寻求突破,成为了摆在开发商面前最为棘手的课题。

【3】

“保利+首开+金地”联合开发

摒弃高低配的劫富济贫开发逻辑

“限价不差品质”在同区竞品中夺得品质头筹

乍一听到“和悦华锦“,确实不知所云,不但拗口,而且没有惯有的开发商品牌概念。

深入了解后,才知道;原来是保利首开金地联合开发的融合产物。在北京,联合拿地,联合开发已经成为了近两年来的房地产开发行业的常态,一方面可以减轻开发商的资金压力,同时可以计入各自业绩;另一方面,也避免了恶性竞争哄抬地价,这一点在限房价竞地价的地块中尤为重要。

因此,在联合开发中,植入各自的品牌基因,成为了一个市场中明显的印记;和代表保利的和系,悦代表金地的悦系,华代表首开的华系,而锦作为后缀,作为开发商联合开发不同项目的区别字眼。例如,同时三者联合开发的还有和悦华玺,未来还会有更多的“和悦华某“项目;这将性成三者联合开发新的产品线和品牌形象。

一个项目,同时拥有三个品牌开发商的优势资源,作为购房客户,自然是赚到了。

和悦华锦项目,2017年10月11日由保利首开金地联合竞得。

建设用地面积9.2万平方米,R2二类居住用地;容积率1.8,规划建筑面积16.57万平方米;起始价46.4亿,成交价62.9亿,溢价率36%,2%自持面积,楼面成本价37956元/平方米;

属于限竞房性质,商品住房销售均价不超过52695元/平方米,且最高销售单价不得超过55330元/平方米.

36%的溢价率和2%的自持率,表明该地块的土地成本还是得到了有效控制;因此即使在限价销售的情况下,作为商品房,开发利润应该也会有保障。这一点很关键,赔钱的买卖谁都不会做。从成本测算来看,和悦华锦在保证品质的情况下,还是能保证开发微利的。

这也就是为什么大部分限价商品房,在高价拍地后,会采用拉高排低的规划方案,即,30%做140以上别墅,70%做90平以下的高层;而采用高低配后直接导致的结果就是,产品品质和人群结构都会呈现严重的两级分化。

利润要从别墅产品卖出来;成本要从高层省出来;在劫富济贫的开发思路下,最终无论是高层客户还是别墅客户都没有得到利益,高层品质会降低,别墅又会搭售大量的地下空间。

而是否采取高低配,完全取决于开发商的操盘策略以及对于开发利润的追求全盘追求;因此,选择薄利快销的限价商品房项目,客户获得的产品综合品质会更高。

根据华悦和锦的规划方案来看,在容积率1.8的前提下,开发商放弃了高低配,而采取了更有利于保证社区品质的全洋房方案,总计1800套,全部层洋房,一梯两户,只有90平三居和130平四居两种户型,虽然也有少量东西向和拐角户型,但无伤大雅。

金地素有近郊洋房专家的称号,从亦庄的金地格林小镇,黄村的金地仰山,房山的金地朗悦等洋房社区,就可以看的出来;相信,无论从规划、园林,户型以及物业方面还都是很有品质保障的。

90平米,三居室,南北通透,总价约460万

130平米四居,南北通透,总价约700万元

世上没有完美的事情,买房也一样;关于和悦华锦,总有一个无法忽略的遗憾,就是社区门口没有地铁;离周边的8号线和亦庄线,最近也有公里,这也只能通过公共汽车区实现接驳了。

和悦华锦投资决策建议:

首先,项目非常适合亦庄路西区企业员工购买,无论是自住还是投资,因为人大附中的学区优势非常明显,而房产将来可能会成为幼升小是否优先的条件之一;

其次,非常适合河西居住区原住居民的初级改善和投资,因为大家都已经适应了区域独特的生活方式,并且获得了区域发展所带来的房价增长红利,更能清晰的认识到区域和项目得价值所在;

最后,对于内城外溢性客户,如果对于地铁公共交通并非过度依赖

人大附中亦庄校区规划方案出炉和悦华锦没有

,也可以考虑选择;项目还是比较适合习惯于私家车出行得职场人群;同时补充一点,对于内城养老型自住需求,和悦华锦也是比较合适的选择。

概括来讲,和悦华锦更加适合微改善型客户,而不是首置刚需型客户;从规模来看,1800套的体量是亦庄所有限价房里最大的,因此2018年的限竞房销冠不出意外就是和悦华锦了。

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