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专家表示库存开发商转移到购房者不住还是泡

来源: 2018年11月13日

专家表示:库存开发商转移到购房者 不住还是泡沫

自去年年底中央定调楼市去库存后,经过半年的市场演变,一线城市及部分二线核心城市房价不断飙涨,本来库存就不高的市场变得更加供不应求。而库存量过大的三四线城市却被市场抛在了后面。

“这并不是政策出台的初衷。政府政策刺激并不是想让一线及部分热点二线城市房价上涨,而是去库存,但是资本流动不以主观意志为转移。不管是住房使用的供不应求,还是钱的供不应求,抑或是投资的供不应求,都超预期增长。而其他城市库存量虽然也在下降,但并未达到预期。”全联房地产商会创会会长聂梅生在博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会上接受采访时表示。

聂梅生认为,目前这轮热点城市去库存分为两种,一种是像武汉、西安市场,原来房价低,现在补涨了,房子给了真正需要的人,确实满足了居住使用需求,这是健康的去库存;另一种则是,房子被抢光了,房价越来越高,要看房子买到手里晚上亮不亮灯。如果不亮灯,买房的人不住,只是为了升值投资,就是库存从开发商手中转到购房者手中,结果把投资人套进去了,这种去库存就是泡沫。

谈趋势:房价上涨还会持续一段时间,但涨幅会回落

从数据上看,房地产市场此前过快上涨的势头在5、6月受到了一定程度遏制,房地产销售、投资、新开工增速等多项指标均出现不同程度回落。有声音称,房地产市场拐点来了。你怎么看房地产市场销售放缓,这种放缓会持续吗?聂梅生:今年上半年房地产市场最高点出现在一季度。此前去库存声音比较大,政府出台一系列刺激政策,释放出政府希望房地产回暖的信号,而中国房地产市场走势与政府密切相关,使得库存并不多的城市销量大涨,房价大涨,但并不是需要去库存的地方房价也涨。政府政策刺激并不是想让一线及部分热点二线城市房价上涨,而是去库存,但是钱都流入了这些城市中,其他城市的去库存效果却并未达到预期。

这种局面从今年5月份起出现变化,政策又开始释放调整信号,比如深圳等地重新限购等,这种信号一定会形成房地产销量趋缓,投资趋缓,这种趋缓趋势已经持续两个月,后市如何还要看政策信号。如果政策没有明确的让市场继续趋缓的信号,市场会慢慢消纳,市场真实需求就会出现,而不是预期性、刺激性需求,那么市场到三季度还会继续趋缓。

接下来,房地产市场销售量和房价上涨趋缓可以预期到,但是开发投资增速的趋缓,又会造成政策两难选择。因为1~6月份,房地产开发投资增速才6.1%,已经很低了。如果再趋缓,不是又回到原来的2%以下吗,那不是又要政策刺激吗?

现在是政府在博弈,市场在观望,开发商在看政策。大型房企上半年基本都实现了70%以上的销量增长率,但不增加开发投资,不增加开工,只是高价买地,土地成了硬通货了。

聂梅生:现在房价上涨城市占比非常高,下跌城市很少,这说明房价普涨已经形成,无非就是涨的高低。预计全国平均房价上涨还会持续一段时间,但是涨幅会回落,房价涨幅高点已经过去了。房价涨幅已经超过16%,远远高于GDP6.7%的增速,超过人均可支配收入8%的增速,这种过高的涨幅会回落。

谈土地:土地是硬通货,房价能不涨?

聂梅生:硬通货的意思就是土地不会贬值,而是升值。土地不贬值,有朝一日变成房子,就会变成钱。房不值钱,地才值钱。既然土地在中国目前情况下最增值,房价能不涨?

为什么北京四合院一拆迁就变成几百万元,就是因为有地,大家瞄准这个,选择的不是房子,而是土地。房地产市场供不应求,不是使用权的供不应求,而是保值的供不应求。这是不正常的。

聂梅生:现在一些城市出台了限价令及熔断机制,就是不允许土地拍卖价超过多少,超过就重拍,限制溢价率,原来是流拍,就是政府不希望地价房价太高。

谈睡城:有的新城过10年也不能摆脱睡城局面中国房地产报:一些地方政府建了新城,但最后却变成“睡城”,对此现象怎么看?

聂梅生:新城目前很多是睡城,这是城镇化开始过程中的现象。因为我们通常是先造城,后住人。比如硅谷,则是先住进人,慢慢硅谷基础设施、配套等建设好,这种情况下,供需容易平衡。而我国是先建个基地、园区,因为投资需要,然后人住进去,是个反向过程。有些新城慢慢发展会正常,如回龙观、望京,一开始时都是睡城,慢慢人住进去了,房价也涨了。但是有些新城定位不合适,比如鄂尔多斯,现在还是不行,过个十年还是无法形成成熟的城镇。

库存转移的情况在房价高涨的城市存在较多,如,深圳这种情况最多,北京也有相当一部分库存转移现象,即整个楼盘都卖完,但是没人住。像通州

专家表示库存开发商转移到购房者不住还是泡

,房地产都是公务员在买吗?很多人是投资房产,但是不在通州住。

谈并购和自持:

租金房价完全脱节,鼓励开发商持有中国房地产报:最近在上海等地土地出让中,附加了例如“15%要求自持70年”,“一般地区商业物业持有比例不低于40%、办公物业不低于40%、且持有年限不低于10年”等类条款,怎么看?

聂梅生:之所以出“自持”调控是为了转型。中国城市租金和房价比例失衡,房价涨,租金不涨是不对的。美国房价是按照租金定价,两者完全契合,即租金正好等于买房的月供,这种情况大家就去买房。而中国租金和房价完全脱节,要求开发商持有住宅和物业,有利于促进租售平衡,自己自持,必然希望租金能够上去。另外,也是出于为金融产品推出的考虑。如,中国的REITs为何推不出来,一个重要原因是自持比例很少,几乎找不到几家可以做REITs的项目。如果开发商自持部分增多,就会主动去发行REITs。

聂梅生:在供给侧改革目前情况下,房企利润率大跌,原来是20%左右,从2008年到2012年都是20%左右。2015年平均利润大概10%,跌了10个百分点。这种情况下,出现加速洗牌、并购激烈。央企并购央企也出现多例,比如中海并购中信。而央企和国企并购民企就太正常了。房地产曾经85%都是民企,并购之后不知道还有多少。

央企敢出手拿地王,是因为融资成本低,钱便宜。而且地能囤得住,而民企则囤不住地,必须赶紧卖了,钱分给股民。而央企不像民企那么追求利润,央企要做规模。

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