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法律小常识房屋租赁未登记是否影响合同效力

来源: 2018年12月17日

法律小常识:房屋租赁未登记是否影响合同效力

我国实行房屋租赁登记备案制度,是否登记备案不影响租赁合同的生效。  ■案情  2003年5月26日,韩金生与案外人谷某将其共同所有的房屋出租给闫文彬,并签订了房屋租赁协议。协议中对转租、转包事项进行了...

我国实行房屋租赁登记备案制度,是否登记备案不影响租赁合同的生效。

■案情

2003年5月26日,韩金生与案外人谷某将其共同所有的房屋出租给闫文彬,并签订了房屋租赁协议。协议中对转租、转包事项进行了约定,闫文彬在租赁期间

法律小常识房屋租赁未登记是否影响合同效力

,经出租人同意,可以进行转租、转包。2006年10月28日,经出租人韩金生同意,闫文彬又将原租赁合同中的部分房屋转租给刘华英、马孝力。后因对转租合同的效力问题发生纠纷,2008年4月15日,刘华英、马孝力以闫文彬为被告、韩金生为第三人向河南省商丘市梁园区人民法院提起诉讼,请求法院依法判令该房屋租赁合同合法有效。第三人韩金生述称,原租赁合同以及转租合同均没进行登记备案,按照城市房屋租赁管理办法应当到房地产管理部门办理登记手续,两份合同应均为无效合同。另查明:原出租合同中所含有谷某部分房产,已于2005年8月26日被虞城县人民法院执行拍卖。

■裁判

梁园法院认为,2003年5月26日,被告闫文彬与第三人韩金生签订的房屋租赁合同,是双方当事人真实意思的表示,合同内容符合法律规定,应为有效合同。根据合同法的有关规定,承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人。基于原租赁合同,被告闫文彬又将租赁房屋转租给原告刘华英、马孝力,且已征得出租人韩金生同意。转租合同的签订是双方当事人真实意思的表示,且不违反法律规定,应认定为有效合同。第三人韩金生述称,原租赁合同以及转租合同均没进行登记备案。按照城市房屋租赁管理办法应当到房地产管理部门办理登记手续。两份合同应均为无效合同的观点,法院认为,根据《中华人民共和国合同法》规定“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的,依照其规定”。对合同的效力认定应当依法律规定和行政法规为准。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定:“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。”该条款并未将登记备案作为合同生效的条件,条文中的“并”只是倡导性条款而不是强制性条款。因此,该条款并不是合同生效的条件。我国合同法以充分尊重意思自治为原则,在合同无效的认定标准上采取严格原则,其目的是鼓励交易、繁荣经济。故对第三人认为合同无效的观点,法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》(以下简称司法解释)第九条第一款,判决如下:2006年10月28日原告刘华英、马孝力与被告闫文彬签订的房屋转租合同为有效合同。

■评析

尽管建设部出台的《城市房屋租赁管理办法》规定,出租房屋应当进行备案登记,但是根据合同法及其司法解释的规定,不违反法律和行政法规的强制性规定的合同是具有法律效力的,而《城市房屋租赁管理办法》只是部门规章,不是法律和行政法规,对其的违反,只构成行政违规,而不能据此认定合同无效。

城市房地产管理法第五十三条规定,房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定,房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。

根据上述规定可知,我国实行房屋租赁登记备案制度,是否登记不影响租赁合同的生效。租赁合同的登记备案制度,主要是防止国家税费流失和防止当事人非法出租房屋,另一个目的则是因为房屋等不动产的交易(包括出租)或设定物权应向社会公示,以维护第三人的合法权益。

根据司法解释第九条规定,法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力。

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