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走稳健之路多管齐下解读泰禾的降杠杆之道

来源: 2018年08月09日

走稳健之路|多管齐下 解读泰禾的降杠杆之道

近日,泰禾集团董事长黄其森先生出席中国民生银行主办的“2017中国不动产金融年会”,在主题演讲中,黄其森表示,“泰禾这两年的土地成本只有公开市场的一半甚至1/3”。

拿地成本为公开市场一半,负债压力大幅减小

由于房地产行业的特殊性,企业经营存在波动,房企的利润和负债率均会对经营造成重大影响。在房企诸多负债指标中,短期偿债能力十分关键,如房企所持货币资金偿还一年内到期债务的能力。如果拿地或融资成本高企,房企的短期偿债压力就十分巨大。

土地成本高企

目前房企公开市场拿地的积极性依然很高。中原地产研究中心统计的招拍挂数据显示,截至2017年11月22日,拿地最多的50家房企合计拿地金额达到了2万亿。与2016年同期拿地金额1.37万亿对比,涨幅达到了56%。

在这样的大背景下,部分房企偿债压力巨大。但泰禾却不同,泰禾集团董事长黄其森曾表示,“做企业最关键的就是风险控制”、“房企要控制风险,首先要关注最大头的土地成本。”

得益于泰禾集团董事长黄其森的前瞻判断和战略眼光,自2015年土地市场“面粉贵过面包”以来,泰禾在拿地方式上几乎上演了大反转,更多通过收购、参股等多种方式低价获得土地储备,使得泰禾的负债率大为降低。同时,今年泰禾销售额大幅增长,在年底发起千亿冲刺,强大的销售额也为偿还负债提供了有利保障。

近日,泰禾集团董事长黄其森在 “2017中国不动产金融年会”的演讲中表示,从2016年开始,公开市场的招拍挂泰禾基本不参加了,90%都是通过合作并购,“所以,泰禾这两年的土地成本只有公开市场的一半甚至1/3”。

广州增城地块实景图

以泰禾今年获得的一块土地为例:今年7月25日,泰禾集团以42.52亿元受让广州增城增江街四宗地块,总占地面积70.71万平方米,总建筑面积107万平方米,可售面积96万平方米,即使是按可售面积计算,楼面价也仅为4429元/平方米。

而距离泰禾收购地块仅6公里外的增江街西山村,2016年11月4日通过公开招拍挂出让一宗居住用地,总用地面积:5.66万平方米,规划建筑面积:13.4万平方米,最终业内某房地产商以16

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.85亿元竞得,折合楼面价12607元/平米,几乎是泰禾的三倍。

另据泰禾集团2017年半年报显示,仅今年上半年,泰禾集团便通过并购的方式获得太原晋阳湖项目、南昌御湖半山项目、济南院子、杭州 野风山项目等10个项目。进入三季度,泰禾集团继续新增并购了南京句容项目、广州增城项目、北京侨禧、闽侯金水湖等项目。

闽侯金水湖项目示意图

据业内人士分析,受益于泰禾良好的品牌力和操盘力,越来越多房企更愿意与泰禾进行合作开发,部分房企甚至是主动找到泰禾,并愿意降低价格与泰禾进行合作,因此泰禾获取土地的收购价格往往大幅低于公开市场拍卖土地价格,如该部分土地按照公开市场土地价格计算,权益价值将显著提高,这也进一步降低了泰禾的负债率。

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