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买了期房又想转让该怎么做

来源: 2018年10月28日

买了期房又想转让,该怎么做?

期房,顾名思义,人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

由于期房的价格较低,挑选空间大,因此是很多人的首选。但由于买期房需要先付款后交房,因此购房合同的约定就十分重要。如果出现了购房者还没等到期房变现房就想把房子转让出去该怎么办?期房转让步骤是什么?

已购买的期房可以转让吗

商品房竣工交付使用前的商品房买卖,是现今房地产市场上经常遇见的行为。由于相关法律、法规对之没有规定,致使交易中无规可循,买卖各方经常为之产生争执,而且这种交易的操作性也是一个难题。

首先我国法律规定已竣工交付使用的不动产但未依法登记取得权属证书的不能交易。同时《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的问题,由国务院另行规定”。国务院及各部门对此一直未作出规定。

《北京市城市房地产转让管理办法》第四十四条规定:预购人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的,按照下列规定办理:

(一)未付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人应当取得房地产开发企业同意;

(二)已付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。

转让预购的商品房的,预购人与受让人应当签订书面合同,并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售登记。

由此我们可以看出,期房的转让不是房屋的转让,而是预购合同的转让,按照转让程序进行办理的期房转让没有违反法律的禁止性规定,是可以进行转让的。

期房转让的一般条件

1、必须存在有效的商品房预售合同

转让合同是以预售合同为基础的,预售合同无效,转让合同当然无效。

2、标的物为正在建设而未竣工的商品房

要严格区分现房抵押与期房按揭。最高院在(1996)第3号文件第30条规定:“商品房预售合同的预购方,在实际取得预购房屋产权并蚩尤房屋所有权时,将房屋再转让给他人的,按一般买卖关系处理。”我国香港地区也严格区分了衡平法按揭和法定押记。

3、必须取得银行的同意

银行和预售人之间形成了借贷法律关系和抵押法律关系,相应的银行是债权人和抵押权人。抵押权是物权,物权具有追及力,无论抵押物转辗到何人之手,抵押权人都可以行使抵押权。我国《担保法解释》也修正了《担保法》规定的抵押人转让抵押物未取得抵押权人同意时转让合同无效的规定。在借贷法律关系中,债务人转让债务必须征得债权人的同意,否则转让不发生效力。可见,征得银行的同意是基于银行和预售人之间的借贷关系,而非抵押关系,必须明确这点。

4、应该通知开发商

开发商和预售人之间是商品房买卖法律关系和借贷保证法律关系。相应的开发商是债务人和连带保证人。在前者中,银行和预购人已经支付了全部房款,开发商作为债务人必须按时交付房屋,预购人是债权人,其转让债权时无须征得开发商同意,仅须通知即可。在连带保证法律关系中,在预购人不能按期付款给银行时,开发商承担回购义务,是连带保证人。按《担保法》规定,在保证期间,债权人许可债务人转让债务时,未经保证人同意,保证人不再承担保证,可见期房转让不以取得预售人同意为要件,不过在实际操作中,各银行都在借款合同中约定预购人转让期房时必须取得开发商的同意,以此来保护自身利益。

期房转让的正常步骤是什么?

第一步:签订预售合同

期房转让前,转让人必须与房产地开发企业签订商品房预售合同,并在房地产管理机关进行预售登记后,第一步必须是签订预售合同。

第二步:书面通知开发商

转让人未付清商品房预售合同约定的总价款的,转让时应当取得房地产开发企业同意;已付清总价款的,转让人需要把其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业,取得开发商的同意。

第三步:转让合同与登记

转让人与受让人签订预售转让合同,并在合同签订后进行预售变更登记。合同转让后,受让人就取得了原商品房预售合同约定的转让人应享有的一切权力。

期房转让都有哪些类型?

除了上述最常规的期房转让方式之外,还有以下几种操作方式可帮助转让人进行房屋交易。

第一种:订购单转让

一般是转让人用少量资金将房子先订购,然后把房子在中介公司挂牌出售,表明要将其订购该房屋的购买权转让给第三人

买了期房又想转让该怎么做

。如果有人要购买,买卖双方先签订协议书,然后一起前往开发商处将订购单的购买方名字进行更改,待开发商与下家签订了预售合同后,中介公司便会将转让价款支付给上家。

第二种:办理进退户手续

转让人先支付一笔首付款,与开发商签订预售合同后,将房屋在中介公司挂牌。转让人和下家签订转让房屋的协议书后,由转让人与开发商签订解除合同的退户同意书,并前往交易办理退户手续。然后,下家与开发商签订新的合同,并送往交易备案登记,后下家将转让价款交付给转让人。

第三种:产权证办好再交易

上家与下家签订出售协议书,要是可以交房则先行交房,但不办理相关的手续,等上家的产权证办出以后双方再进行交易。双方的协议书需经公证处公证,上家的相关资料可暂留在中介公司。转让人与下家签订出售协议书,等房屋先行交房,但不办理相关的手续,等转让人的产权证办出以后双方再进行交易,走正常的二手房交易流程。需要注意,为了避免出现问题,双方的协议书需经公证处公证。

期房转让的情况时有发生,其中有些人是由于购房后遇到突发情况急需用钱,才不得已将购买的期房转让;有些人则是以赚取差价牟利为目的购买期房。不论何种原因,如果你想转让期房,上面的知识一定能帮助你。

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