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任战楼市都向商业地产转移这个产业只有完蛋

来源: 2018年10月17日

任战楼市②都向商业地产转移 这个产业只有完蛋

核心提示:1月9日,2013新安盛典暨第五届安徽楼市总评榜颁奖盛典圆满绽放,“楼市预言帝”任志强亲临助阵,畅谈楼市未来,并带来了一场“2014年市场动态”的地产观点交流盛宴,“如果大家都向商业地产转移,这个产业就完蛋了!”大炮新年首放豪言。

独家资讯:“如果大家都向商业地产转移,这个产业就完蛋了!”1月9日,任志强在新安房产第五届安徽楼市总评榜颁奖盛典上再放大炮豪言。

任志强在第五届安徽楼市总评榜大谈2014年市场动态。

在住宅市场调控政策密集出台期,商业地产大放异彩,很多以住宅开发为主的房企开始转型商业地产,2013年住宅市场突然火了起来,开盘售罄现象频发,这是否意味着开发商将面临着一道开发商业地产为主还是住宅地产为主的选择题?

安徽地产专家:商业地产发展空间广阔

“这些政策的变化,实际上起了非常大的导向作用,是一个指挥棒的作用。”在第五届总评榜盛典地产沙龙中,安徽省商业经济学会副秘书长孔令刚首先表示,随着调控政策的变化,开发企业要根据具体的情况去分析,希望房企紧跟上大势的变化,能够实际调整自己的开发策略,比如说电商时代的大势变化。

“随着目前城市化的进程,包括现在人民的日常生活消费的升级,给商业地产带来了很广阔的发展空间。”安徽信达房地产营销顾问有限公司策划总监吴小路对此表示,住宅本身的价格和商业地产相比有很大的差距。现在整个商业地产开发公司都在做转型,有的是因为本身的战略决策进行转型,有的是因为本身项目企业的规模扩大而产生的均衡转型,有的开发企业是因为整个宏观调控的政策转型。

吴小路建议,不过开发企业向商业地产转型的过程中,要选择自己的价值链条。比如说万达在整个商业地产运作过程中,更多是包括渠道和成本;像华润、信达的企业可能更多通过本身雄厚的资金实力来进行短期的商业覆盖。

合肥学院房地产研究所所长朱德开表示,从合肥市的市场来看,安徽省第三产业相对于一线城市来说是比较落后,为商业地产提供了很大的空间。长远来看,合肥市的商业地产有很大的发展空间。

商业地产与住宅比例无法逆转

“我觉得这是一个伪问题,”任志强对此的回答不禁让现场吃惊。

任志强分析说,从1998年到现在为止,我们说的泛商业体系,在所有的投资比重中占30%,从来没有发生过大的变化。如果这个投资比率在任何一次报表中没有发生变化,谁在转型呢?

其次,“从土地供应量来说,商业用地和住宅用地的比例基本是三七,什么时候倒过来,商业用地多了吗,没有。可以查任何一年,要把两三年搁在一起,商业用地的总用地指标在所有用地中就占这么大比例,不可能让所有的企业都转移到商业这一块。”

如果大家都转向商业地产就完蛋了

商业运行的规律是什么?任志强认为,商业运行的规律就是第三产业的比重。商业是第一产业和第二产业人口向第三产业转移时,才需要这么多服务功能。

“很多企业向商业地产转移,是因为一线城市达到了城镇化率

任战楼市都向商业地产转移这个产业只有完蛋

,第三产业达到这么高,所以这些地区需要为第三产业服务的商业建筑越来越多。”

任志强举例说,“北京一个点第三产业的比重大概需要100万的第三产业的房子。合肥刚刚是从住宅向商业转化的过程,如果低于50%的城镇化率是发展不起来。如果有30万的人口盖了30万平米的房子,没有那么多人去填满。”

在郑州要找一个独立的写字楼里面全是外资机构几乎没有,合肥估计也没有,所以很多地区都想建一个CBD,金融产业不够怎么能建起来。

“所以当一个城市的城镇化率达到一定指标的时候,第三产业的比重才会越来越高,这是向它转移的过程。所以我们只能说在企业与企业之间进行了行业之间的调整。”

任志强分析说,过去的商业用地,明显是商业机构自建的占多数,而不是开发商建的占多数。北京的王府井在全国各地都有,但大部分的房子我自己建的,很多是开发商建了以后拿出来用于出租,不是由商业机构去做,而是由开发商做。

“总量上千万不要误导大家完全可以向这个产业转移,不可能都转移,不可能所有人都干这种,如果都要这样干的话,这个产业就完蛋了。”任志强提醒,“我们希望不管是媒体也好,还是开发商也好,都要有一个清晰的头脑,正确的选择自己企业的发展战略。”

2014年地产投资将保持平稳

任志强认为,对房地产投资商来说,2014年地产投资可以保持平稳。

首先,他预计今年至少上半年以前,土地交易仍然会持续保持一个正增长情况,这样的土地购置现状,就会保证相应的投资。

其次,去年地产的销售比较好,开发商手里有大把的现金,在今年年初保持高增长是可能的。

此外,在某些地区大企业的主导地位也非常明显。去年超过千亿销售额的企业已经超过了7家,这个数量越来越开始集中,他们对市场投资的主导也非常典型。排行前50名的企业手中有5800多亿购买土地,这也证明了投资仍将保持较高的水平。

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